Иностранец, который покупает квартиру в Турции, получает для сделки налоговый номер и в итоге оформляет гражданство за инвестиции, ни одним из этих шагов налоговым резидентом Турции не становится. Резидентство определяется совсем другим.
Зато два или три действия, сделанных по ходу дела и обычно не воспринимаемых как решения, способны сделать человека резидентом. Когда это выясняется, отыграть назад уже поздно: резидент отчитывается перед Турцией не только за доход, полученный здесь, но за доход в любой точке мира.
Дальше написанное адресовано тем, кто покупает недвижимость или получает гражданство в Турции, не собираясь здесь жить. Если переезд планируется, расчет переворачивается и темой становится 20-летнее освобождение.
Критерий не гражданство
Статья 3 Закона о подоходном налоге говорит, что проживающие в Турции облагаются налогом со всего дохода, полученного внутри страны и за ее пределами. Проживающие. Не граждане.
Определение дает статья 4. Случаев два: место жительства в Турции либо непрерывное пребывание в стране более шести месяцев в календарном году. Место жительства отсылает к статье 19 Гражданского кодекса, то есть к месту, где человек живет с намерением остаться. Слово непрерывное во втором случае вводит в заблуждение: закон прямо говорит, что временные выезды этот срок не прерывают. Десятидневная поездка в Лондон посередине ничего не обнуляет.
Миллионы граждан Турции, живущих за границей, остаются здесь нерезидентами. Цвет паспорта результата не меняет.
Где на самом деле риск
Почти все проблемы, которые мы видим, приходят из двух мест: запись адреса и календарь.
В ходе дела о гражданстве или виде на жительство на имя заявителя в Турции регистрируется адрес. Чаще всего это даже не воспринимается как решение, просто очередной шаг. Между тем налоговый орган при оценке резидентства начинает именно с реестра населения. То, что фактически вы живете в Дубае, не выводит вас из спора, пока в записи числится квартира в Стамбуле.
Второе это счет дней. Все лето, праздники, затянувшиеся визиты родных, приезды по работе, и шесть месяцев набираются быстрее, чем кажется. В тот момент дни никто не считает, а потом никто не может их доказать.
Сюда же относятся две ситуации, которые уже являются осознанным выбором: создание турецкой компании с выплатой себе зарплаты или вознаграждения за управление, и переезд супруга и детей с зачислением детей в школу. И то и другое читается как сильный признак смещения центра жизни.
А вот в чем бояться нечего: оформить право собственности, получить налоговый номер для сделки, открыть счет в банке, получать аренду с этой квартиры, иметь турецкое гражданство. Ни одно из этого само по себе резидентом никого не делает.
Статья 5 отдельно перечисляет тех, кто не считается резидентом даже после шести месяцев: специалисты и подобные им, приехавшие для конкретного временного поручения, а также приехавшие ради учебы, лечения, отдыха или путешествия. Отдых и путешествие здесь важны, потому что на этом может строиться позиция человека, который подолгу живет на даче. Но опираться на эту норму, проводя в Турции семь месяцев в году, значит с самого начала готовить дело под нее.
Что платит нерезидент
Если вы не резидент, Турция облагает только доход из турецких источников. Заметных позиций две.
По аренде есть различие, которое все считают очевидным и большинство понимает неверно. По статье 86 нерезидент не подает годовую декларацию по доходам от недвижимости, полностью обложенным налогом у источника в Турции. Так обстоит дело, когда квартира сдана под коммерческое использование и удержание делает компания-плательщик. Сдайте ту же квартиру семье, и удержания не будет, а значит декларация понадобится. Ситуации похожи. Последствия нет.
При продаже мерой служат пять лет. По повторной статье 80 отчуждение недвижимости в течение пяти лет с даты приобретения дает прирост стоимости, облагаемый сверх суммы освобождения, которая обновляется ежегодно. Продажа после пяти лет подоходным налогом не облагается. Недвижимость, полученная по наследству или в дар, в этот расчет не входит.
Не закрывайте себе дверь
Сегодня вы можете не собираться переезжать. Через три года можете передумать, и цена этой возможности платится сейчас.
20-летнее освобождение зарубежных доходов для переезжающих в Турцию требует, чтобы в течение трех календарных лет до получения резидентства в Турции не было ни места жительства, ни налоговой регистрации. Регистрацию, возникшую из аренды, дохода от капитала или прироста стоимости, закон прямо препятствием не считает. Коммерческая или трудовая регистрация препятствием является.
То есть регистрация, открытая сегодня по принципу пригодится, на три года перекрывает куда более ценное право. Подробности в нашем руководстве по 20-летнему освобождению, а для граждан за рубежом со старой пропиской в разборе октябрьского разъяснения.
И последнее. Резидентство решается не одним турецким правом. Если страна вашего проживания по своим правилам тоже считает вас резидентом, вступают последовательные критерии статьи 4 соглашения между двумя странами: постоянное жилье, центр жизненных интересов, обычное место пребывания, гражданство. Эта оценка индивидуальна и требует документального подтверждения.
Памятка
У этого руководства есть версия на одну страницу. Запросите памятку на русском, и мы отправим ее вам на почту.
Источники
Закон о подоходном налоге № 193, статьи 3, 4, 5 и 86, повторная статья 80; Гражданский кодекс № 4721, статья 19. Тексты на mevzuat.gov.tr.
Право собственности, налоговый номер и гражданство резидентства не создают. Оно возникает из места жительства в Турции или из более чем шести месяцев в календарном году; за этой чертой Турция облагает мировой доход.
Материал подготовил для LP Legal Selahattin Hakan Yıldırım. Для анализа вашей ситуации свяжитесь с нами.
Материал носит общий информационный характер по состоянию на 6 ноября 2026. Он не является юридической или налоговой консультацией и не создает отношений адвокат-клиент.