Türkiye’de gayrimenkul alırken avukatınızı kendiniz seçin

Türkiye’de bir ev buldunuz; acente veya inşaatçı satış işlemleri için bir avukat önerdi. İlerlemeden önce şu soruyu netleştirin: Bu avukat kimin adına çalışacak ve size hangi konuda hukuki hizmet verecek?

Avukatı kimin önerdiği tek başına kimin temsil edildiğini belirlemez. Önemli olan, avukatın üstlendiği iş, temsil ettiği kişi ve varsa diğer taraflarla ilişkisidir. Kendi adınıza hukuki inceleme yaptırmak ve sonuçları doğrudan avukatınızdan öğrenmek için acente aracılığıyla başvurmanız gerekmez.

LP Legal’e doğrudan ulaşarak satın alma planınızı anlatabilirsiniz. Müvekkilimiz adına üstlendiğimiz işte, taşınmaz ve işlem belgelerini inceler; tespit ettiğimiz hukuki riskleri ve eksiklikleri müvekkilimize bildiririz. Hizmet kapsamı, dosyanın aşamasına ve ihtiyacınıza göre belirlenir.

Avukatla ilk görüşmede neyi netleştirmelisiniz?

• Bu işlemde kim temsil ediliyor; sizinle ayrıca bir hizmet ilişkisi kurulacak mı?
• İş yalnızca tapu işlemini takip etmekle mi sınırlı, yoksa ödeme öncesi hukuki incelemeyi de içeriyor mu?
• Satıcı, inşaatçı veya aracıyla hizmet ilişkisi var mı; varsa sizin temsiliniz bakımından nasıl değerlendiriliyor?
• Hangi belgeler incelenecek, hangi bilgilere henüz ulaşılamadı?
• Tespit edilen sorunlar size nasıl bildirilecek ve işlem takvimi bunlara göre nasıl kurulacak?

Bunlar belirli bir acente veya avukat hakkında suçlama değildir. Amaç, satın alma kararınızı verirken kimin hangi sorumluluğu üstlendiğini bilmektir.

Henüz kapora veya satış bedeli ödemediyseniz

İncelemeyi ödeme ve imza takviminden önce planlayın. Aşağıdaki kontrolleri tamamlamak için hangi belgelere ve ne kadar zamana ihtiyaç olduğunu avukatınızla görüşün. Vatandaşlık amacıyla satın alıyorsanız bu hedefi ilk başvuruda belirtin.

1. Size gösterilen konut ile tapudaki taşınmaz aynı mı?

İlk adım, incelenecek taşınmazı doğru belirlemektir. İlandaki adres, proje adı veya daire numarasıyla yetinmeyin. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve tapudaki nitelik bilgilerini isteyin.

İncelemede şu sorulara cevap aranır:

• Gösterilen daire hangi bağımsız bölüme karşılık geliyor?
• Satışın konusu bir bağımsız bölüm mü, yoksa taşınmazdaki bir pay mı?
• Tapudaki nitelik ile size anlatılan kullanım birbiriyle uyumlu mu?
• Sözleşme taslağı, incelenen taşınmazı açıkça tanımlıyor mu?

Çevrimiçi parsel sorgusu taşınmazı tanımaya yardımcı olur; malik ve takyidat incelemesinin yerine geçmez. Yatırım Ofisi’nin gayrimenkul edinimi rehberi

2. Satıcı kim, imzayı ve tahsilatı kim yapacak?

Görüşmeleri yürüten kişi, tapudaki malik veya onun adına işlem yapmaya yetkili kişi olmayabilir. Satıcı, temsilci ve ödeme alıcısı arasındaki ilişkiyi belge üzerinden açıklığa kavuşturun.

Vekaletle yürütülen bir işlemde, vekaletnamenin yapılacak işlem için yeterli olup olmadığı incelenmelidir. Şirketten alımda ise şirket adına kimin imza atacağı ve hangi yetkiye dayanacağı belirlenmelidir.

Kapora bir aracıya gönderilecekse özellikle şu soruları sorun: Aracı parayı kimin adına alıyor? Bu yetki hangi belgede yer alıyor? Satış gerçekleşmezse iade yükümlülüğü kimde olacak? Dekont ve sözleşmede farklı kişiler görünüyorsa, ödeme öncesinde bu farkın nedenini açıklayan belgeleri isteyin.

3. Tapuda ipotek, haciz veya başka bir kısıtlama var mı?

Takyidat incelemesi, taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaların değerlendirilmesidir. İpotek, haciz ve diğer kayıtlar, satın alma kararını ve işlem sırasını etkileyebilir. İnceleme güncel kayıtlar üzerinden yapılmalıdır. Yatırım Ofisi rehberi

“Tapuda hallederiz” açıklamasını yeterli kabul etmeyin. Bir kaydın kaldırılması gerekiyorsa kimin işlem yapacağı, hangi belgenin alınacağı, ödeme ile kaldırma işleminin nasıl ilişkilendirileceği ve işlem gerçekleşmezse ne olacağı sözleşmede ele alınmalıdır.

Her kaydın etkisi aynı değildir. Değerlendirme, kaydın türüne ve satın alma amacına göre yapılır; yalnızca “tapu temiz” ifadesiyle sonuçlandırılmamalıdır.

4. Tapu incelemesi dışında hangi belgeler istenmeli?

İnceleme kapsamı, konutun tamamlanmış veya proje aşamasında olmasına göre değişir. Dosyanızda belediye ve proje belgelerinin incelenmesinin gerekip gerekmediğini de değerlendirin.

Özellikle şu başlıkların açıklığa kavuşmasını isteyin:

• Yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesinin durumu.
• Konutun mevcut kullanımı ile proje ve kayıtlar arasındaki olası farklar.
• Kiracı veya başka bir kullanıcı bulunup bulunmadığı, teslimin nasıl yapılacağı.
• Yönetim planı, ortak giderler ve satıcının bildirdiği borçların durumu.
• Proje aşamasındaki alımlarda teslim tarihi, teknik özellikler ve gecikme hükümleri.

Hukuki belge incelemesi ile binanın fiziksel durumuna ilişkin teknik incelemeyi ayrı işler olarak planlayın. Gerekli teknik değerlendirmeyi yapacak uzmanın kapsamı da baştan belirlenmelidir.

5. “Kapora” hangi koşullarda iade edilecek?

Ödemeye kapora denmesi, iade konusunda tek başına kesin bir cevap vermez. Türk Borçlar Kanunu, bağlanma parası ile cayma parasını ayrı düzenler. Sözleşmenin niteliği, geçerliliği ve tarafların ne kararlaştırdığı birlikte değerlendirilmelidir. Türk Borçlar Kanunu, madde 177 ve 178

Ödeme öncesinde hazırlanan metinde şu soruların karşılığı bulunmalı:

• Ödeme hangi taşınmaz ve hangi işlem için yapılıyor?
• Hukuki incelemede kabul edilmeyen bir durum çıkarsa ne olacak?
• Satıcı gerekli belgeleri sunmaz veya devir gerçekleşmezse hangi yol izlenecek?
• İade kararlaştırılan hallerde süre, para birimi ve kesintiler nasıl belirlenecek?
• Alıcı vazgeçerse ve satıcı vazgeçerse uygulanacak hükümler neler?

Sadece banka açıklamasına “kapora” yazmak, bu soruların tamamını cevaplamaz. Ön sözleşme veya rezervasyon belgesi de tek başına mülkiyeti devretmez. Yatırım Ofisi rehberi

6. Yabancı alıcı için ödeme ve belge sırası nasıl kurulmalı?

Yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde döviz alım belgesi uygulaması bulunur. TKGM, dövizin banka aracılığıyla Merkez Bankasına satılması ve bankanın düzenlediği belgenin tapu müdürlüğüne sunulması sürecini açıklamaktadır. TKGM döviz alım belgesi duyurusu

Bu nedenle para transferini, bankacılık işlemlerini ve tapu hazırlığını ayrı ayrı planlamayın. Ödemeden önce alıcı, satıcı, hesap bilgileri, açıklamalar ve gerekli belgelerin birbiriyle uyumunu kontrol edin. Kapora veya kısmi ödeme yapılmışsa bunu incelemeyi yürüten avukata baştan bildirin.

7. Amaç vatandaşlıksa inceleme nasıl değişir?

Satış ilanındaki “vatandaşlığa uygun” ifadesiyle yetinmeyin. Taşınmazın edinilebilirliği, değerleme ve ödeme belgeleri ile vatandaşlık için aranan işlem koşulları birlikte incelenmelidir. Vatandaşlık başvurusu, satın alma işleminin kendisinden ayrı bir değerlendirme sürecidir. Yatırım Ofisi vatandaşlık rehberi

Satın alma kararınız vatandaşlık hedefine bağlıysa bunu ilk görüşmede belirtin. İnceleme kapsamı ve sözleşmedeki koşullar bu hedef bilinerek hazırlanmalıdır. Sonradan bu amacı eklemek, daha önce yapılan işlemlerin başvuruya uygun olduğu anlamına gelmez.

Kapora ödediniz ve şimdi şüpheleriniz varsa

Kapora ödemiş olmanız, iade hakkınızın kesin olarak bulunduğu veya tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. İlk incelemede ödemenin dayanağı, imzaladığınız metinler, yazışmalar ve işlem tarihleri birlikte ele alınmalıdır.

Dekontları, sözleşmeleri, ilanı ve size verilen yazılı açıklamaları saklayın. Yeni ödeme, ek protokol veya haklardan vazgeçme içeren bir belge gündeme geldiyse bunu değerlendirme öncesinde avukatınıza bildirin. Yaklaşan ödeme veya bildirim tarihi varsa başvurunuzda tarihi açıkça yazın.

Taşınmazın size anlatılandan farklı olması ya da beklenen bir belgenin sunulmaması tek başına dolandırıcılık sonucuna götürmez. Sözleşmeye aykırılık, iade talebi ve diğer hukuki yollar somut belgelere göre değerlendirilir. Para iadesi veya belirli bir sonuç garanti edilemez.

Ödeme öncesinde hazırlayabileceğiniz dosya

İlk değerlendirme için elinizde bulunan şu bilgileri düzenleyin:

• Taşınmazın tapu veya ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.
• İlan, teklif ve varsa rezervasyon ya da sözleşme taslağı.
• Satıcı ve varsa temsilcisi hakkında size sunulan bilgiler.
• İstenen ödeme tutarı, alıcı hesabı ve takvim.
• Varsa daha önce imzalanmış belgeler ve yapılan ödemeler.
• Satın alma amacınız: kullanım, yatırım veya vatandaşlık.

Belgeleri ilk başvuru formuna yüklemeniz gerekmez. Önce işlem aşamanızı ve talebinizi kısaca bildirebilirsiniz; gerekli belgeler ve paylaşım yöntemi devamında belirlenir.

LP Legal ile süreç nasıl başlar?

LP Legal, Türkiye genelinde gayrimenkul alımı ve yatırım yoluyla vatandaşlık işlemlerinin hukuki sürecini baştan sona takip eder. Çalışmalarımız, yabancılar hukuku alanında 8 yılı aşkın deneyime ve farklı uyruklardan 2.500’den fazla müvekkille çalışma tecrübesine dayanır.

Süreç, kısa bir bilgilendirme notunun ardından tanışma görüşmesiyle başlar. Görüşmede satın alma amacınız, mevcut işlem aşaması ve takvim ele alınır. Sonrasında dosyanıza uygun hizmet kapsamı, gerekli belgeler ve ücretlendirme belirlenir.

Gayrimenkul alımı hakkında başvuru gönderin.